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躁動的深圳樓市|突然上了高速 經紀人一個月賣掉3套房

2020-01-04 10:35:20來源:

原標題:躁動的深圳樓市|突然上了高速,經紀人一個月賣掉3套房

“感覺突然開上了高速”,面對2019年下半年以來深圳樓市利好不斷掀起的一股買房熱潮,在深圳打拼多年的經紀人劉偉這樣說道。他所在的中介門店終結了過去兩年拉客戶“打游擊戰”一樣到處看新樓盤的狀態,11月以來,門店里基本每個經紀人都能開上兩三單的二手房,而這樣的單量是過去一整年才能干出的業績。

“一枝獨秀”,深圳中原地產董事總經理鄭叔倫這樣概括深圳樓市。而深圳樓市暗潮涌動背后則有著多方面的因素疊加。

多項利好政策助推樓市火熱

2019年12月中下旬,走在深圳街頭,天氣依然帶著熱氣,深圳樓市也到處溢著暖陽。

劉偉最直觀的感受是,深圳樓市自2019年下半年開始逐漸回暖。

據劉偉回憶,2017年、2018年,甚至到2019年8月以前,市場都很平淡。一年只能賣掉兩三套二手房。他用“慘不忍睹”來形容整個二手房市場?!拔頤強渴裁瓷??就去主打新盤。像打游擊戰,深圳龍崗、東莞、惠州哪里有新盤就拉客戶去哪里。二手房那時候賣不動?!?/p>

確實,2018年,“深圳樓市二手房掛半年才賣出去,購房者慶幸沒下手”、“深圳樓市:投資客銷聲匿跡,高溫下中介截客差點落淚”這樣的新聞屢見報端。

而在今年9月,劉偉和他的同事們又開始“殺”回來了,“一個月二手房可以賣掉兩三套,最火爆的就是雙十一之后?!?/p>

劉偉所在的中介門店位于深圳寶安區,他向澎湃新聞說到其門店的基本數據:“我們店做得還算不錯,之前門店做100萬傭金,其中70%是新房,30%是二手房。很多中介門店新房占比可能更高,新房傭金比例達到90%。但是11月,我們門店做了180多萬傭金,二手房傭金占比60%,高出一倍。整個二手房市場回暖了很多?!?/p>

而伴隨深圳樓市回溫的第一根導火索便來自深圳開啟建設“先行示范區”。

8月18日,中共中央、國務院發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》(下簡稱《意見》),《意見》支持深圳高舉新時代改革開放旗幟、建設中國特色社會主義先行示范區。

深圳中原地產董事總經理鄭叔倫指出,在經歷去年最后一個季度限售政策的影響下,2019年春節(1~2月)市場最冷淡,3月~5月,深圳市場迎來小陽春,6月~7月,市場又開始回落??梢運?,“先行示范區意見”公布前,深圳房地產市場一直都處于不溫不火狀態,但是政策公布后,市場對深圳前景更加看好,提升了市場信心,成交迅速轉熱。

而另市場熱度直接躥升還來自于雙十一澆來的另一桶“油”。

“最火爆的就是免增值稅。我們之前一點風聲都沒聽到,突然就發布了”。說起雙十一“豪宅稅”標準調整,劉偉還有一絲興奮。

11月11日,深圳市調整普通商品住房認定標準:普通住宅的標準不再有價格的規定,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。

“這是實實在在的少交錢,按照寶安區單套360萬的價格線,一室戶型都要超過這個價,因此免增值稅對大部分小區都有利。政策出來一周內,我們幾乎每天都是凌晨兩三點下班?!繃蹺八檔?。

積壓的市場需求一下子釋放

“除了政策,深圳房價自2016年至2019年8月以前一直都比較平穩,市場也在2015年經歷一波高峰后回落,三四年時間積壓了很大一部分的市場需求?!敝J迓姿檔?。

深圳鏈家一經紀人也向澎湃新聞指出,2015年深圳樓市領漲全國,但2016年“3.25新政”(編者注:深圳市政府發布調控政策:非深戶在深圳購房,社保繳滿年限由此前的1年提高至3年;兩年內有房貸記錄者首付最低4成。)之后,火熱的市場迅速降溫,隨后市場一直都比較平穩,只有小幅波動。

從諸葛找房數據研究中心監測的數據也可以直觀感受:從2014-2019年深圳二手住宅成交量歷史數據來看,深圳二手住宅成交在2015年達到市場高峰,全年成交12.52萬套,年末成交翹尾上漲同時帶來了2016年一季度市場成交的活躍,但隨著2016年調控加碼,市場成交量出現顯著下滑,全年成交量為9.33萬套,較2015年同比下跌25.44%。隨后的2017和2018年市場成交情況平平,全年成交量分別為6.27萬套和6.41萬套。2019年隨著區域規劃和一系列政策利好影響,二手住宅成交量有明顯的回升,全年成交7.68萬套,同比上漲19.74%。

“積壓的市場需求一下子就釋放了,原來二手房交易中重頭的一筆稅費就是增值稅,增值稅一減免,市場需求立馬提升。很多置換的客戶趁著這一波行情,迅速的買賣房產?!繃蹺八檔?,“特別是雙十一開始到11月底,通常加班到夜里12點,雙十一之后的一個禮拜有時候忙到凌晨一兩點甚至兩三點?!?/p>

按照深圳中原研究中心統計數據,僅11月一個月,深圳全市二手住宅就成交8013套,環比上升11.8%,同比上升91.9%。這也是2016年5月以來,二手住宅成交首次突破8000套。

寬松的落戶政策:“來了就是深圳人”

“來了就是深圳人,深圳引進優秀人才,因此只要大學本科以上,提供工作證明就很好落戶?!鄙鉦諏醇乙瘓腿吮硎?。

據悉,目前深圳的落戶分為人才引進遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶。對于學歷入戶而言,只要滿足“具有普通高等教育本科以上學歷,且年齡在45周歲以下的人員;具有普通高等教育專科以上學歷,且年齡在35周歲以下的人員?!北憧繕昵肴瞬乓?。

落戶后,單身人士即可購買一套房產。

按照目前深圳市執行的購房政策,深圳戶籍家庭(包含全部成員為深圳戶籍和部分家庭成員為深圳戶籍)限購2套;深圳戶籍單身人士限購1套;非深圳戶籍(要求自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險)限購1套。

深圳統計網站顯示,截至2018年末,深圳常住人口為1302.66萬人,常住戶籍人口454.7萬人,比2017年增加20萬人。

而房產增值也成了購房者投資深圳樓市的一大原因。

張先生在深圳經營著一家耳機工廠,并在華強北擁有自己的店面,但在人工、成本以及電商沖擊下,耳機廠的收益大不如前?!骯こ衷諞丫涑篩幣?,此前買下的房產現在變成了周轉、變現的一大來源?!本菹?,張先生在深圳有多套房產,最少的一套也翻了5倍。

掛牌房源成交價格創新高,9個月漲160余萬

一系列原因疊加下,“深圳房價給我的感覺就是突然開上高速了?!繃蹺俺?,他們門店開單成交的同一戶型房源在9個月不到的時間內漲了160余萬元。

“我今年(2019年)3月的時候賣的陽光海灣花園(泰華陽光海小區)一套80平的房子,當時賣五百零幾萬,6月份又賣了一套,當時是558萬。在我之后同事也成交了一套588萬。在之后,另外同事成交的同一戶型的房子已經賣到635萬元了。最新成交的一套在12月10號左右,成交價665萬?!繃蹺八檔?。

深圳中原APP上數據顯示,目前,該小區80平的房源放盤價格650萬元。

劉偉又說到另一個樓盤的情況,位于深圳市寶安西區的“金港華庭”,此前,該樓盤放盤量近百套,現在只剩下10多套掛牌,除了部分主動下架的房源,去化率達到50%。

“我們其實也很難做,剛跟客戶約好看房,談好的價格到業主那就變了。特別雙十一之后的半個多月,兩三天不維護業主關系,價格就對不上。對我們來說,要沖業績就只剩12月,今年春節是1月份,市場會相對降溫?!繃蹺案刑鏡?。

不過伴隨著一波去化,忙到“沒時間吃飯,晚上沒怎么睡覺”的狀態已經在12月中旬開始慢慢恢復正常。

而這一波樓市利好也使得在深圳從事中介行業的經紀人乘上了東風?!叭肥凳杖胗刑岣?,提高2~3倍?;舊弦桓鱸驢梢閱酶?萬~5萬”劉偉說道。

“是一波行情。在這一波去化中,也看購房者的性格。沖動型的客戶已經都入市了。比較穩重的就還想再看看市場,緩緩再買。也有不少業主直接撤房源的,想再觀望一下?!鄙鉦誒鐘屑乙瘓腿吮硎?。

業主集體抱團漲價,多個涉事樓盤網簽被叫停

在深圳樓市熱火朝天的間隙,12月下旬也閃現了不和諧的聲音。

深圳部分住宅小區的業主通過微信群發布集體漲價言論,惡意炒作二手房價,開始“抱團”抬價。

網絡上流傳的一份《告全體業主書》顯示,有部分業主號召小區業主集體漲價,并明確最低掛牌價,上不封頂,以此抬高整體小區價格。隨后,房產中介平臺顯示,該小區掛牌價格紛紛整體上調。

對此,深圳市住建局發布通告稱,將嚴厲打擊捏造虛假事實、散布虛假言論、哄抬房價、惡意炒作等行為,目前涉事樓盤的網簽手續均已被叫停。隨后,又傳出“深圳二手房漲幅超5%可投訴”的消息。

對此,深圳市住建局表示,“深圳二手房漲幅超5%可投訴”系誤讀。對于這次深圳對相關樓盤限制網簽的原因,不僅僅是因為漲幅超過了5%,而是因為部分業主惡意串通,集體抬高掛牌價格,破壞了公序良俗,違背了中央房住不炒的定位,擾亂了正常的房地產秩序。深圳在年初時就已經劃定了二手房年增幅不能超過5%的目標。

深圳樓市在2019年年底“一枝獨秀”,對于2020年的市場走勢,或只得等市場來揭曉答案。

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