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2019年“金九銀十”未現 機構高管預判2020年房地產市?。撼醒骨靶?漲跌并存

2020-01-04 10:34:43來源:

原標題:2019年“金九銀十”未現機構高管預判2020年房地產市?。撼醒骨靶姓塹⒋?/p>

隨著新年的鐘聲敲響,房地產市場也迎來了嶄新的一年。

過去的一年里,全國房地產市場上下波動較為明顯。上半年,部分城市出現樓市小陽春,土地市場漸熱。下半年,多個城市隨即出現“降溫”,熱門樓盤的售樓處打折忙促銷。

同時,2019年也是調控密集的一年。中原地產統計數據顯示,11月份,各地出臺的房地產類調控高達72次,其中針對房地產資金鏈收緊的政策超過25次。1~11月,全國各地合計出臺房地產調控高達554次,同比2018年同期的425次增加30%。

展望2020年,我們邀請到房企和研究機構的專業人士,來探討中國房地產市場所處的外部環境與內部發展階段,總結行業與市場運行的新特征,為了解當前房地產市場的發展提供不一樣的思考。他們分別是:中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天旸,仲量聯行高級董事姚耀,湖南省房地產業協會輪值會長湛稼勤,萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨,高力國際華東區董事總經理沈寅,上海易居房地產研究院院長張永岳。

觀察

《中國經營報》:與2018年相比,2019年中國房地產市場出現哪些新特點?

劉天旸:開發商整體表現更為理性,拋棄“僥幸”心理,面對資金、政策等帶來的市場挑戰。房地產企業資金壓力空前,現金流回款要求高,整體土地布局上更為貼合中國城市化發展趨勢。

姚耀:樓市調控政策有兩個特點。第一是“穩地價、穩房價、穩預期”,第二是調控政策跟隨市場變化及時調整,從“長周期”步入“短周期”。從市場成交來看,2019年出現了“旺季不旺”、淡旺季差異不顯著的特點。尤其是不少城市2019年的“金九銀十”表現平淡。

湛稼勤:從時間段來看,特點比較類似,都是在年初行情上漲,年末的兩個月市場下跌。不過下跌的原因是不一樣的,2019年末下跌的原因是,國家控制資金流入房地產行業,部分大型企業出現資金鏈緊張的狀況,不斷開始降價銷售,剛開始對拉動項目去化是有效果的,價格低會被搶購,但是時間很快過去,市場還是觀望情緒漸濃。

楊悅晨:越來越多的城市采取了因城施策的房地產調控政策,這是樓市十分明顯的一個新特點。一些庫存較高、房價波動小的城市相較于一線城市嚴格限制房價波動而言,政策實施較為靈活。

《中國經營報》:2019年,全國百強房地產企業業績增長率顯著低于過去兩年,行業集中度創下歷年新高。您如何看待這一趨勢?

楊悅晨:樓市并不景氣,導致房企普遍遇到銷售壓力,因此成本管理、降低企業杠桿率是大部分房企2019年在解決的問題。大型房企在現金流控制方面做得較好,放慢擴張速度來換取企業更好的發展,而且不少企業在目前的樓市寒冬下有意識進行企業轉型,多元化拓展業務,轉變開發理念和運營模式,包括存量物業的升級改造。

劉天旸:房地產行業的“馬太效應”正在不斷發酵,業績增長速度取決于基數。2019年大中房企間的合作更為多元開放,開發銷售不再是各企業唯一重視指標,在養老、旅居、教育等各板塊均出現了活躍的身影。中小企業則在這場洗禮中,不進則退,艱難求生。

《中國經營報》:愈加復雜的市場環境中,房地產市場出現“大魚吃小魚”的局面。在您看來,中小型房企的生存現狀如何?房企并購潮今年是否會延續?

劉天旸:土地和資金是中小型房企兩大難題。土地是房企最重要的生產資料,對于2019年的中小房企而言,土地的獲取門檻普遍偏高,在全國各地對于招拍掛土地的房企資質要求里,就將很大部分中小型企業拒之門外。融資難度高,融資成本高企,資金政策對于全國各發展商均適用。房企之間的兼并在接下來的房地產行業中依舊會延續,只是對于兼并的速度和對象條件、預期收益等也將有所調整。

湛稼勤:今年以來有一些房企申請破產?;?,是正常現象,雖然不排除有小型開發商經營管理不善倒閉,但其實很多是項目公司,自然人拿地做完工程以后就會注銷。對于一些大型房企來說,可能最開始并不是專業從事房地產開發,隨著國家控制資金進入房地產行業,國內外融資收緊,肯定會出現資金鏈問題。如果要解決短期資金問題,只能采取同行之間并購的做法。

預判

《中國經營報》:全國房地產市場由過去供不應求的態勢逐漸扭轉為供大于求。這一狀況對于2020年的市場帶來哪些影響?

張永岳:房地產進入下半場,但是目前發展空間巨大,依然是中國邁向第二個“百年目標”的重大產業,原因是整個住房需求還要解決不充分、不平衡的現狀。當前的房地產市場發展水平有所提高,企業盈利空間開始受到壓縮。市場競爭角度來看,房企的專業要求進一步提高;產業角度來看,企業需要更加成熟和完善,行業需要徹底改變粗放型的模式。經過近幾年的盤整,行業開始有了共識,必須用高質量的工業水平和高質量的產品應對經濟下行壓力,應對房地產在下半場發展中遇到的挑戰。

沈寅:2020年我們預計租賃市場情緒會有所轉暖,此外大量多元供應也會促進企業搬遷意愿??萍家滌胝鉸孕孕灤瞬?,包括通信、集成電路、軟件服務、新材料、新能源、生物醫藥等行業將會成為市場主要增長點,而產業園區將是該類型企業主要選址方向。此外,隨著對外開放的加速,外資零售與服務企業必將迎來新一輪增長。

《中國經營報》:上述狀況對于2020年的房產中介市場會帶來哪些影響?應該如何應對?

劉天旸:一二線城市整體市場成交量平穩,一二手房均為可售資源意識清晰,中介競爭的白熱階段為品牌口碑、門店規模、技術系統、服務溫度、媒體推廣、取費模式、服務體系、衍生服務等多方位綜合競技實力比拼、商業模式的競技場。三四線城市,多數遭遇二手房成交萎縮壓力,發展商帶去分銷需求,被迫轉型面對原來不熟悉的新房市場。中介公司應該早日適應行業節奏,調整好狀態,才有可能享受轉型紅利,而不被市場淘汰。

展望

《中國經營報》:能否用幾個關鍵詞來預判2020年的房地產市???《中國經營報》迎來35周歲生日,您有什么寄語?

楊悅晨:融資收緊,拿地謹慎,承壓前行,漲跌并存。

萊坊恭喜《中國經營報》迎來35周歲生日,作為一家專業的財經類媒體,為廣大讀者提供了深度有品質的報道,也期待在未來創造更加有質量及多元的內容。

湛稼勤:預計上半年房地產企業會比較艱難,下半年會轉好,呈現出“先抑后揚”的局面。

35個春夏秋冬,成就《中國經營報》的非凡業績。?!噸泄ā?5歲生日快樂!

沈寅:情緒轉暖、以價換量、科技驅動、對外開放、消費變革。

我們愿與跨入35周歲之際的《中國經營報》攜手,以經驗及智慧,繼續為讀者奉上精準的市場動態及觀察,加速客戶成功。希望未來能感受《中國經營報》嶄新的生命力。

姚耀:2020年中國房地產調控政策整體將維持偏“緊”狀態。

乘風破浪,砥礪前行——衷心地祝賀《中國經營報》創刊35周年所取得的成就。展望2020年,期待貴報繼往開來,繼續以專業的商業財經視角解讀新聞報道,更好地服務于中國市場經濟發展。

張永岳:2020年是中國全面建設小康社會的收官之年?!噸泄ā釩轂?5年來,客觀專業地報道了中國住房和房地產業的發展歷程和主要事件,在促進中國房地產業的健康發展和廣大居民實現住房小康領域作出了積極的貢獻。衷心祝愿《中國經營報》越辦越好!

劉天旸:祝賀《中國經營報》35周歲生日快樂,《中國經營報》作為中國最早發行的經濟類報刊之一,一直具有一定的權威性和可讀性,希望未來《中國經營報》仍一如既往地為讀者帶來高水準、高質量、有深度、有創新的新聞報道。

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